滅失登記をしてから表題登記

古い家を取り壊して、
新しく家を建て替えるような場合には、
滅失登記をしてから、表題登記をする順番になります。

同じ敷地上に、古い家の登記が残ったままの状態で、
新しい家の表題登記をすることは、
原則、できないからです。

建物を取り壊した時には、建物の滅失登記をして、
建物を新しく新築した時には、建物の表題登記をします。

そして、不動産登記法上では、
建物が滅失してから１ヶ月以内に滅失登記を、
建物を新築してから１ヶ月以内に表題登記を、
建物の所有者が、法務局に申請すべき登記となっています。

ただ、滅失登記も、建物の表題登記も、
１ヶ月という目安の期間を過ぎていたとしても、
現実的に、罰則が適用された例はないようです。

また、滅失登記をしてから建物の表題登記をするケース以外にも、
更地と思っていた土地に、
実は、古い建物の登記が残っていた、ということがあります。

それが、土地の売買によって発見されることも稀にありますが、
多くは、古い先祖からの土地で、
大昔に先祖が住んでいた建物の登記が、そのまま残っているケースです。

ただ、どのような理由であっても、
同じ敷地内に建物を新築して、建物の表題登記をしようとすれば、
先に、古い建物の滅失登記を済ませる必要があります。

現地にはもう無い建物のことなので、
イメージがわきにくいかもしれませんが、
登記上、土地の上に建物が無いようにきれいにするイメージです。

逆に、先に滅失登記をしないで、
同じ場所に建物の表題登記をしてしまうと、
２つの建物が重なって存在することになってしまうからです。

また、その古い建物の所有者が、
自分の直系の先祖の名義であれば、
自分が相続人として、建物の滅失登記を申請できることがほとんどです。

ただ、その場合には、自分の直系の先祖であることのわかる戸籍を、
滅失登記の申請書類の１つとして、添付する必要があります。

また、古い建物の所有者が、
自分とは全く関係のない第三者の場合には、
まずは、その名義人の連絡先を調べることになります。

その名義人が生きている場合もあれば、
すでに昔のことなので亡くなっていることもあるでしょうが、
もし、亡くなっていることがわかっていれば、
その第三者の相続人の連絡先を調べます。

しかし、まったくの第三者の連絡先については、
普通は、古い建物の登記情報を見て、
その所有者の登記上の住所をあたるしか方法はないでしょう。

つまり、少なくとも、古い建物の所有者の登記上の住所に、
今も、その所有者が住んでいるかどうかを調べる必要があるのです。

その住所を調べた上で、そこにはもう住んでいなくて、
どこに行ったのかもわからない、そんな状態であれば、
次の段階の、建物の敷地所有者として滅失の申出を考えるわけです。