滅失登記とは？建物の取壊し後に滅失登記は必要？

「建物の滅失登記が必要と言われた」
「建物を取壊した後で、滅失登記は必要？」
「滅失登記に申請期限や、申請義務はある？」
「滅失登記をしない場合のデメリットは？」
「滅失登記に必要な書類がよくわからない」

このような理由で、滅失登記とは何かを知りたいし、
滅失登記が必要かどうかや、必要な書類は何かも知りたい、
という人も多いのではないでしょうか？

そこでこの記事では、滅失登記とは何かと、
建物の取壊し後に、滅失登記は必要かどうかなどについて、
建物の滅失登記申請業務を行っている土地家屋調査士が、
わかりやすく解説致します。

この記事をすべて閲覧することで、建物の滅失登記とは何かと、
建物を取壊した後に、滅失登記は必要かどうかなどがわかります。

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今回の「滅失登記とは？建物の取壊し後に滅失登記は必要？」
の重要ポイントを凝縮しました。
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滅失登記とは？建物の取壊し後に滅失登記は必要？【土地家屋調査士が解説】

動画内で解説した「滅失登記とは？」は、
このすぐ下の記事に、くわしくまとめてあります。
見落としがないか確認しながら、このまま読み進めてください。

滅失登記とは？

滅失登記とは、建物を取り壊したり、建物が焼けて、
滅失した場合に、その建物の登記記録を、
抹消するために行う登記のことです。

建物を新築した際には、その建物の所在地番、種類、構造、
床面積、所有者などの情報を登記申請書などに記載して、
建物表題登記を法務局に申請することで、
下図１のような建物の登記記録が新しく作られます。

逆に、その建物が取壊しなどで滅失した際には、
その建物の登記記録を抹消する必要があり、
建物の登記記録を抹消する登記のことを、
建物の滅失登記と言うのです。

ただし、法務局で登記されていない建物、
いわゆる未登記建物（みとうきたてもの）については、
建物の滅失登記をすることはできません。

なぜなら、法務局で建物の登記自体がされていないので、
滅失登記をしようがないからです。

そのため、建物の滅失登記は、
法務局で登記されている建物に対してのみ行う登記となります。

滅失登記が必要なのはどんな場合？

建物の滅失登記が必要になるのは、
法務局で登記されている建物を解体したり、
取り壊したり、焼失したりして、建物が滅失した場合です。

また、法務局で登記されている建物が、存在しない場合や、
重複登記になっている場合にも、建物の滅失登記に準じて、
建物の登記記録を抹消することになります。

なお、建物を取り壊してから、同じ場所に、
その材料を使って建物を再建築した場合は、
建物の滅失登記をした上で、建物の表題登記が必要です。

建物を解体してから、移転した場合にも、
同じく、建物の滅失登記をしてから、
建物表題登記をする扱いになっています。

ちなみに、建物のリフォームをした場合、
滅失登記は必要かどうか疑問に思われる方もいます。

一般的に言われる建物内部のリフォームでは、
工事中に建物の柱など主要構造物が無くなるわけではないので、
通常、建物の滅失登記は必要ありません。

ただ、登記された建物のリフォームに伴い、
増築、又は、減築を行った場合は、
建物表題変更登記が必要になります。

滅失登記の申請人は誰になる？

建物の滅失登記の申請人は、
滅失した建物の表題部所有者か、
所有権の登記名義人となります。

建物の表題部所有者というのは、
下図２のように、建物の登記記録の表題部に、
所有者として記載されている人のことです。

上図２の例のように、所有権の登記がされていない建物の場合、
建物の表題部所有者が、建物の滅失登記の申請人となります。

次に、建物の所有権の登記名義人というのは、
下図３のように、建物の登記記録の権利部に、
所有者として記載されている人のことです。

上図３の例のように、建物の登記記録に権利部がある場合、
建物の所有権の登記名義人が、建物の滅失登記の申請人となります。

もし、下図４のように、所有者が複数で共有の場合には、
共有者全員が申請人となって申請するのが原則ですが、
実務上は、共有者の１人から申請することも可能です。

共有者の１人から申請する場合、滅失登記の申請書には、
申請人以外の共有者の住所・氏名を記載する必要はありません。

なお、建物滅失登記申請書の様式や書き方については、
「建物の滅失登記申請書の様式と書き方」で、
くわしく解説しています。

また、滅失した建物の所有者が亡くなっている場合には、
その相続人の内の１人から、相続証明情報を添付して、
建物の滅失登記を申請することができます。

滅失登記に必要な書類については、
「建物の滅失登記の必要書類は？」を参照下さい。

滅失登記に申請期限はある？

滅失登記に申請期限はあります。

建物の滅失登記については、不動産登記法第５７条で、
建物が滅失した場合、滅失した日から１ヶ月以内に、
建物の滅失登記を申請しなければならないと、
定められているからです。

（建物の滅失の登記の申請）
第五十七条建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

引用元： e-Gov法令検索.「不動産登記法 」. (参照 2024-8-12)

ただし、申請期限を過ぎても、申請はできますし、
法務局での受付もしてもらえますので、
法務局で登記されている建物が滅失した場合は、
申請期限にかかわらず、すぐに滅失登記を申請しましょう。

建物取壊し後に、滅失登記は必要？

建物を取り壊した後で、滅失登記が必要かどうかですが、
必要な場合と、必要でない場合があります。

まず、建物の滅失登記が必要な場合というのは、
滅失した建物が、法務局で登記されている場合です。

法務局で登記されている建物が取壊しなどで滅失した場合、
滅失登記を申請しないと、自動で抹消されることは無いため、
いつまでも、その建物の登記記録が残ることになります。

もし、土地を売却する場合に、
取り壊された建物の登記記録がそのまま残ったままだと、
土地を売却できないということになりかねません。

買主から見れば、購入する土地の上に、
実際には取り壊されている建物の登記記録が、
前の所有者の名前で残っている状態になるからです。

また、同じ敷地上に新たな建物を新築した場合にも、
取り壊された建物の登記記録がそのまま残ったままだと、
新築した建物の登記ができないといった不具合が発生することもあります。

さらに、建物の滅失登記は、建物の所有者に、
申請義務が課せられていますので、
建物が滅失してから１ヶ月以内に申請が必要です。

そのような理由からも、建物を取り壊したら、
建物の滅失登記の申請が必要と言えるのです。

ただし、建物の滅失登記が必要でない場合もあります。

それは、取壊しや焼失などで滅失した建物が、
法務局で登記されていない建物の場合です。

いわゆる未登記建物です。

法務局で登記されていない建物の場合は、
その建物の登記自体が無いため、
滅失登記はできないということになります。

滅失登記が必要な建物かどうか、何で見分ける？

滅失登記が必要な建物かどうかを見分ける方法としては、
固定資産税の課税明細書を確認するのが、一番簡単です。

固定資産税の課税明細書というのは、毎年５月頃に、
市区町村役所から納税義務者宛てに、
固定資産税の納税通知書と一緒に送付されてくる、
下図５のような書面のことです。

固定資産税の課税明細書には、通常、
建物の所在地番や、種類、構造、床面積などの記載があり、
家屋番号の記載欄もあります。

もし、法務局で登記されている建物であれば、
家屋番号の記載欄には、その建物の家屋番号が記載されています。

逆に、法務局で登記されていない建物、
いわゆる未登記建物の場合には、下図６のように、
家屋番号の記載欄は、空欄になっているのです。

固定資産税の課税明細書の家屋番号欄が、
空欄になっている建物については、通常、
登記されていない建物と判断できるため、
建物を取り壊した後、滅失登記は必要ありません。

つまり、固定資産税の課税明細書の家屋番号欄を見ることで、
滅失登記が必要な建物かどうかを、判断できるのです。

滅失登記をしない場合のデメリットは？

法務局で登記されている建物が滅失したのに、
滅失登記をしなかった場合のデメリットとしては、
次の４つが考えられます。

1. １０万円以下の過料に処せられる可能性がある。
2. 固定資産税がそのままかかってくる可能性がある。
3. 土地の売却が難しくなる。
4. 同じ場所に建物を新築したい時に問題になる。

このようなことからも、
建物の滅失登記は、しておいた方が良いと言えます。

滅失登記に申請義務はある？

家屋番号のある建物が滅失した場合には、
滅失した日から１ヶ月以内に、その建物の所有者から、
建物の滅失登記を申請しなければなりません。

なぜなら、滅失登記の申請義務のある建物の所有者が、
滅失登記の申請を怠った場合には、
１０万円以下の過料に処せられると、
不動産登記法第１６４条で定められているからです。

つまり、滅失した建物の所有者に、
滅失登記の申請義務があるということです。

ただ、滅失した日から１ヶ月以上や、数年経過していたとしても、
今の所、１０万円以下の過料に処せられた事例は聞かないため、
その辺は安心して、滅失登記を申請してかまいません。

滅失登記に必要な書類は？

滅失登記の必要書類としては、常に必要な書類と、
ケースによって必要になる書類があります。

まず、常に必要な書類は、次の２点です。

• 建物滅失登記申請書
• 建物滅失証明書

建物滅失登記申請書は、下図７の様式の書面で、
必要事項を記入し、１枚作成して法務局に提出します。

なお、建物滅失登記の申請書の様式と書き方については、
「建物の滅失登記申請書の様式と書き方」で、
くわしく解説しています。

建物滅失証明書は、下図８のような書面のことで、
通常、取壊し業者からもらう書面ですが、
もらっていない場合は、建物滅失証明書が必要な旨を、
取り壊し業者に伝えると良いでしょう。

建物滅失証明書の記入例と書き方については、
「建物滅失証明書の記入例と書き方」で、
くわしく解説しています。

ただ、建物滅失証明書をこちらで作成した上で、
取り壊し業者に署名と押印をもらう場合もあります。

なお、取壊し業者から建物滅失証明書をもらう際には、
取り壊し業者が法人の場合、会社法人等番号を聞いておくと良いです。

なぜなら、建物滅失登記申請書の添付情報の所に、
取り壊し業者の会社法人等番号を記載することで、
本来必要となる、取壊し業者の登記事項証明書と、
印鑑証明書を省略することができるからです。

次は、ケースによって必要になる書類です。

• 代理人から申請する場合・・・代理権限証明情報
• 相続人から申請する場合・・・相続証明情報
• 登記の住所と現住所が異なる場合・・・住所変更証明情報

まず、代理権限証明情報というのは、具体的には委任状の事で、
相続証明情報というのは、戸籍謄本や除籍謄本などのことです。

建物滅失登記の委任状のひな形と作成方法については、
「建物滅失登記の委任状を徹底解説！」で、
くわしく解説しています。

住所変更証明情報というのは、
住民票、又は戸籍の附票のことです。

なお、建物の滅失登記の必要書類については、
「建物の滅失登記の必要書類は？」で、
くわしく解説しています。

滅失登記は自分でもできる？

建物の滅失登記は、特別な能力や技術が必要な登記ではなく、
測量作業なども不要で、書類の作成と収集が主な作業なため、
ご自分でもできる登記の１つです。

特に、滅失した建物の所有者が自分本人で、
登記の住所から変更もなく、自分で滅失登記申請をする場合、
必要な書類としては、登記申請書と建物滅失証明書、
場所のわかる地図と写真くらいになります。

登記申請書の様式や書き方は、細かく定められていますが、
基本的には、滅失した建物の登記記録の内容を、
そのまま記載する作業となります。

建物滅失証明についても、通常、取壊し業者からもらう書面で、
もらっていない場合は、建物滅失証明を１通作成して、
取壊し業者に署名・押印をしてもらう作業です。

そのため、建物の滅失登記は、一般的に、
ご自分でもできるレベルの登記と言えるのです。

もし、建物の滅失登記を自分でしてみようとお考えの方は、
「建物の滅失登記は自分でできる？費用や必要書類は？」
ご参照ください。

建物の滅失登記を自分でする方法については、
「建物の滅失登記を自分でする方法」で、
くわしく解説しています。

なお、建物滅失登記申請書の様式と書き方については、
「建物の滅失登記申請書の様式と書き方」をご確認下さい。