土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：建物滅失登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２１年間、滅失登記など登記に関する業務を行っています。
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登記されている建物がすでに取り壊されているのに、
その建物の滅失登記の申請をしなければ、
建物の登記自体はずっと残ることになります。
そこで、不動産登記法では、建物の所有者に、
建物を取り壊してから１ヶ月以内に、
取り壊した建物の滅失登記の申請義務を定めています。
また、建物を取り壊した時だけでなく、
火事などで焼けて滅失した場合でも、
原因が異なるだけで、滅失登記の申請義務はあります。
ただ、申請義務を定めているのですが、
不動産登記法や、申請義務について知らない人の方が多く、
仮に滅失登記をしてなくてもすぐに困ることがありませんので、
滅失登記をせずにそのままになっている場合もあります。
その場合、いざ更地になった土地を売却しようとして、
買主が見つかり、買主側の銀行の住宅ローン審査の段階で、
滅失している建物の登記が残っていることが判明して困ることがあります。
このような時には、
結局その段階ですぐに滅失登記を申請する必要があります。
建物が取り壊されて現地にもう無いのに、
建物の登記だけが残っている状態では、
その土地の売却が難しくなるからです。
現実に無い建物の登記が残っているような土地を買う人は、
まずいないでしょうし、
銀行の住宅ローン審査も難しくなるでしょう。
買主が見つかってから、そのような問題がわかれば、
買主の気が失せることもあり、
売買中止といったことにもなりかねません。
やはり、建物を取り壊した時点で、
滅失登記申請をしておいた方が、
後々困ったことが発生しないと言えます。
特に、取り壊しされている建物の登記が長い間ずっと残っていた場合、
その建物の所有者が亡くなっているといったこともあります。
その場合には、相続人が困ることになります。
滅失登記申請は基本的に所有者が申請人になりますので、
所有者が亡くなっていれば、その相続人が申請人になるからです。
そして、相続人から申請するには、
所有者が亡くなっていることのわかる戸籍と、
申請人兼相続人の戸籍が必要になります。
相続人がこれらの戸籍を取得してから、
本来の滅失登記申請書類に加えて、
法務局に提出することになります。
つまり、戸籍代の費用負担や取得の手間と時間が、
所有者の相続人（お子さんやお孫さん）が背負う形になりえます。
ただ、相続人から滅失の登記申請ができればまだ良いのですが、
そういった滅失登記がされていない土地を買ってしまった場合に、
後でそのことに気づくと非常に大変なことになることが多いです。
なぜなら、滅失登記申請はその所有者からの申請なので、
売主に連絡して申請してもらうことになるからです。
売主が協力してくれれば良いのですが、
売主が引越ししてどこにいるのかわからなくなってしまうこともあります。
売買から年月が経っていれば、
その建物の所有者が亡くなっていることもあります。
そういった場合、建物の所有者の相続人を探すことになりますが、
その建物自体は取り壊されていて、
建物の登記だけが残っている状態なので、
現実に無い建物のことに対して、
相続人もあまり協力的ではないかもしれません。
滅失登記がされていない建物の登記が残っている場合、
上記のように、買主側が困ってしまうこともありえるので、
土地を買う場合には、
そういったことも知っておくと良いかもしれません。
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