土地家屋調査士寺岡孝幸事務所【建物滅失登記専門サイト】

最新更新日付：２０２６年５月１日

建物を解体した時や、火災等で焼失した時に、
必ず直面するのが「滅失登記（めっしつとうき）」です。

滅失登記とは、一言で言えば、
建物が無くなったことを法務局の登記簿から抹消するための手続きのことです。

ただ、「滅失とは具体的にどういう状態か？」
「登記とは何をどうすれば良いのか？」がわかっていないと、
手続きを前にして戸惑ってしまうかもしれません。

実は、この建物滅失登記は、正しい手順と知識さえあれば、
専門家に依頼せず「自分自身」で行うことが十分に可能な手続きのため、
ご自身で行えば、約５万円前後の費用を節約することができます。

本記事では、建物の登記の専門家である土地家屋調査士が、
滅失登記の基礎知識から、申請前の注意点、必要書類まで、
初めての方でも絶対に失敗しないための「正解」を徹底解説します。

建物の「滅失」とは何か？

まず「滅失」とは何かについてですが、取り壊しや焼失によって、
建物が物理的に無くなった状態のことを言います。
読み方は、『めっしつ』です。

建物の主要構造部分（建物の柱や梁、周壁、屋根など）がすべて無くなっていれば、
その建物は滅失していると言えます。

解体中の建物であっても、「社会通念上、建物としての効用がなくなり、
不動産取引の対象にもならない状態」になった時に、
法律上「滅失した」と判断されます。

また、建物の全部を取り壊して、その建物の材料を使って、
同じ場所に建物を建築した場合（一般的に「再築」と言います）も、
既存の古い建物は滅失したと判断され、新たな建物が建築されたと判断されます。

そのため、取り壊した既存の建物については、「滅失登記」の申請が必要となり、
再築された新しい建物については「建物表題登記（たてものひょうだいとうき）」
という全く別の登記申請が必要になるのです。

建物滅失登記とは（義務と罰則）

次に「登記」とは何かについてですが、建物を建てた時には、
その建物がどこにあって、どんな構造で、どれくらいの広さで、
所有者は誰なのかなどを、法務局の不動産登記簿に記録します。

この不動産登記簿の記録を「登記情報」と呼びます。

そして、建物が取り壊しや焼失によって滅失した場合には、
この建物の登記情報を抹消する必要があるのです。

この手続きを正式には「建物滅失登記」と言い、
略して滅失登記と呼ばれています。

不動産登記法という法律では、建物が無くなってから１ヶ月以内に、
法務局に滅失登記を申請しなければならないという義務が定められています。

この申請義務は、滅失した建物の所有者にあり、
義務を怠った場合には、「１０万円以下の過料」という罰則規定が存在します。

しかし、実務的な観点から申し上げますと、建物が無くなってから１ヶ月以上、
または、数年経過してから滅失登記の申請を行っても、
実際に罰則が適用されたケースは過去にほとんどありません。

ただ、だからといって放置して良いわけではありません。

登記が残ったままだと、「存在しない建物に固定資産税が課税され続ける」
「土地を売却できない」「新しい家を建てる際の住宅ローンが組めない」
などの重大なトラブルに直結します。

そのため、建物が取り壊されたり、倒壊や焼失して無くなった場合には、
できるだけ１ヶ月以内に、速やかに建物の所有者から滅失登記を申請しましょう。

建物の滅失登記をする前に必ず確認すべきこと

建物の滅失登記を始める大前提として、
「その建物が本当に法務局で登記されているか」を、
事前に確認する必要があります。

取り壊された建物が登記されていない未登記建物（みとうきたてもの）であれば、
そもそも、滅失登記をする必要がないからです。

実は、全国には登記されていない未登記建物が数多く存在します。

もし、取り壊した建物が未登記建物であれば、
法務局には抹消するデータ自体が存在しないため、
滅失登記の手続きは不要となります。

その代わりに、市区町村役場への家屋取壊しの届出が必要です。

取り壊した建物が未登記建物かどうかを確認するには、
毎年４月から５月頃に市区町村役所から届く固定資産税納税通知書、
課税明細書の内容から確認する方法があります。

もし、未登記建物であれば、家屋番号欄に家屋番号の記載はありませんし、
市区町村役所によっては、未登記という記載がされるため、
未登記建物であるかどうかを確認できるからです。

また、管轄の法務局や支局へ行き、交付申請書を提出して、
「登記事項要約書」を取得して確認する方法もあります。

交付申請書に、取り壊しをした建物の所在地番等を記載し、
窓口に提出して、「建物の登記はありません」という回答が返ってくれば、
その建物は未登記であったことが確定します。

ただ、この「法務局での調査」は、一般の方には少しハードルが高い部分があります。

伝え方や地番の確認の仕方１つで、
「実は別の地番の上に建物が登記されていた」という事実を、
見落としてしまう危険性があるからです。

確実な調査をご希望の場合は、
建物の滅失登記の専門家である土地家屋調査士にご相談いただくか、
登記情報取得代行サービス等をご活用いただくことをお勧めします。

滅失登記の申請人と必要書類

滅失登記の申請は、誰でも勝手にできるわけではありません。

申請人になれるのは、原則として滅失した建物の登記簿上の所有者か、
所有者がすでに亡くなっている場合は、所有者の相続人の内の１人に限られます。

滅失登記の手続きで用意すべき必要書類は、主に以下の３点です。

• 建物滅失登記申請書： 滅失した建物の登記情報をもとにして正確に作成します。
• 建物滅失証明書（取壊し証明書）： 建物の解体業者に署名と実印の押印をもらい、業者の印鑑証明書等を添付してもらいます。
• 案内図（位置図）： 滅失した建物の位置を、法務局の担当者に知らせるための地図です。

【ケースによって追加で必要になる書類】
登記上の所有者の住所が、現在の住所と異なる場合は、
「住民票」や「戸籍の附票」が必要となり、所有者が亡くなっていて、
相続人が申請する場合は「相続関係がわかる戸籍謄本等」が追加で必要になります。

自分で申請するか、土地家屋調査士（代理人）に依頼するか

滅失登記の申請書類の作成や、法務局での調査が面倒だと感じる場合は、
国家資格である「土地家屋調査士」に代理人として全てを委任することが可能です。

土地家屋調査士に依頼すれば、事前の登記調査から、書類の作成、
解体業者とのやり取り、法務局への申請・完了までのすべてを代行してくれます。

依頼者は委任状に署名・押印し、費用を支払うだけで手続きが完了します。

一般的な建物滅失登記を、土地家屋調査士に依頼した場合の費用相場は、
大体１件あたり５万円前後です。

もし「この５万円前後の出費をもったいない」と感じる方や、
平日に時間が取れる方は、一般の方でも自分でできるレベルの登記ですので、
節約のために自分での申請に挑戦してみることをお勧めします。

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